老周侃房
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在长沙20万买房是件尴尬的事情!

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更多 发布于:2017-04-27 12:06
文 | 老周

今天选这个主题,老周做好挨喷甚至挨打的准备... ...
毕竟揭伤疤这种事,多数情况下是不讨好。

昨天中午在公司正准备午休,一位在杭州的湖南网友火急火燎打来电话,自诉在长沙看房的“血泪史”:

2016年初就开始在长沙看房选房,二手为主。对看惯沿海城市房价动辄数万一平的她来说,长沙当时的房价可以用“烂便宜”来形容。

为何当时没下手?估计这是老周和瓜众第一时间想问的。“有点可怕...当时所有的房东都是清一色急于出手的样子。只要你买,价格都好商量...”

“长沙的房子就这么难卖吗?会不会再跌啊?”她在心里犯了嘀咕。在长沙买房的事情就这样一直耽搁了下来,直到如今,长沙二手房价格早已起飞... ..

人性就是如此,追涨杀跌,羊群效应。只要是食人间烟火的普通人都克服不了。

城市通勤高峰,满载乘客的公交车从站台经过,只有寥寥数人下车,而上车的足足有百十号人,大家一窝蜂争相恐后的往车门挤,全然不顾之前还很矜持的形象。

尽管公交车的司机一再努力安抚:大家不用急,下一趟车马上就来了,是空的!!但没人相信。人群中有人咕哝道“之前的司机也这么说,结果下一趟更加上不去了...”

于是恐慌的人群挤得更厉害了!

最后几个没挤上车的人,甚至一路追赶拍打车门,希望司机多给一个上车的名额。因为他们:不知道下一趟还要等多久,甚至不知道这是否已经是末班车了... ..


前段时间受网友所托,去看的几个区域的二手房。老周看一次,感叹一次,二手房的价格涨幅远超老周预估。甚至同一区域内,二手房与新房已经形成了“价格倒挂”。实际成交价,也往往超出评估价。

最近微信上好几个网友给老周留言:手上资金20万左右,想买个房用于投资,不知如何选房?

根据中原发布的数据,长沙3月份商品房均价为8897元/㎡,按市场畅销的建筑面积100平左右的小三房为例,总价约89万,最低首付三成为27万,加上税费就得30万出头了。


图片:11.jpg

而长沙去年5月份商品房(内六区)均价6423元/㎡,同样100平的小三房,总价约65万,最低首付两成仅为13万出头,加上税费杂费16万足矣。

图片:12.jpg


而如果把目标锁定在二房,你会发现市场中的二房,已经越来越少。源于国家二胎政策及开发商自身利润率的考虑,长沙大多居住型楼盘的户型配比来看,大多以90平左右的小三房起步。

图片:13.jpg

也就是说,20万首付在长沙买房,会是比较尴尬的事了:一房钱有剩,两房买不到,三房买不起... ...

PS:
对于大家集中关心的后市走势,老周在此回复一下:在目前政策的“严打期”,去讨论城市价值、人口流入,抑或引用诸如志强先生或其它某大咖的论点,都没有实际意义。

还是那句话,房价走势短期看政策,中期看供求,长期看人口。

换一个维度去看《新闻联播》,以政治的维度去迭代自己对“房子是用来住的不是用来炒的”金句的认知,研究短期调控政策走势走向,把控买卖双方(开发商、购房者)心理预期,这才是研判房价短期走势的关键。

上篇文章《弥月危机》中,老周预测长沙新一轮调控加码在“五一”前后出台,而从其它城市的调控政策加码的规律,我们大体可窥长沙下一步的政策动向:

国内热点城市调控政策演变(加码)大体规律是这样的:“限外地”——“限本地”,“限新房”——“限二手”,“限局部”——“限全市”,“限买”——“限卖”,“限需求”——“增供应”。

这里面威力最大的,对投资者打击最毁灭性的,当然要属“限卖”。而真正能决定楼市长期走势的,还得是“增供应”。

4月6日,住建部和国土部联合下文,对消化周期6个月以下城市加快供地。翌日,北京即发布新的土地供应计划,未来5年供地6000公顷,可建150万套住宅。

5年150万套,年均30万套!是个什么概念?2016年北京新建住宅成交套数为11.47万套(二手房住宅成交27.6万套),2015年则为7.1万套。

老周在之前的文章《长沙未来三年,土地供应缩紧?》

及《房价“洼地”长沙,或于2018爆发!》中,都提及长沙的土地供应,将会影响中期(3—5年)内房价的走势。

在4月6日中央两部下达增加土地供应的文件后,4月13日有电视媒体报道引述省国土资源厅的精神,省内城市里长沙、邵阳和娄底,属于要“显著增加供地”的三个城市。

只是目前省、市国土部门的官网上,仍无最新土地供应计划的官方发布(市国土局的官网,土地供应计划仍为2017年1月11日发布的老版本)。

图片:14.jpg


前段时间刘德科有篇文章,他对房价走势有一个自称是“魔法般”的工具,就是把城市按价值划分为几个等级,以当前的房价对比2015年(这波涨幅刚刚起步的时间点),每个等级内的城市里,涨幅明显偏低的城市,未来还有补涨空间。

我想按他的判断方法,长沙大概也是属于“还未涨够,仍需补涨”的城市之列吧。就像老周之前文章中的预测,不去对比武汉、郑州,但两三年内追上南昌,算是比较保守和温和的看多预期吧。

其实从去年10月份的全国密集调控起,按众网友的说法,长沙就属于“刚喝了点汤,还没吃到肉”,就准备“挨打”的悲催角色。这就不难解释为何长沙在调控政策的发布时间点上,总是“慢半拍”了。

相关阅读:新政后首付20万在长沙能买到房吗?
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