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长沙楼市二手房价格贵过新房 都是逼的!

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更多 发布于:2017-05-11 11:40
同一区域内,二手房的单价比新房还高,正在成为长沙房地产市场的一个新现象。

一些业内人士认为,由于政府严格管制新盘定价,导致部分新房价格低于真实价,加上供需两侧错位,出现一二手房价倒挂。

过去的4月份,长沙二手房成交量增长过快,甚至引来了住建部的担忧。住建部上月就要求长沙需加强监测分析,研判现有调控措施是否有效,及时采取有力措施,确保市场稳定。

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||滨江新城:

半年二手房格普涨3500元-5000元/平米

5月9日,潇湘晨报记者走访了长沙滨江新城、梅溪湖等热点片区的一些二手房中介门店,记者发现,这些热点片区除了新房房源供应短缺,二手房源也不多。

位于岳麓区杜鹃路与岳华路交会处东南角的我爱我家天骄福邸店,临近滨江新城,几百米范围内有世茂铂翠湾、万科金域国际、南山雍江汇、恒大御景湾、绿地中央广场、保利西海岸等多个滨江楼盘。在2016年七八月份,该片区新房价格仅在7000元-8000元/平米区间。据了解,从去年9月到今年4月,该片区楼盘(包括二手房)价格已普涨3500元-5000元/平米。

该门店一位工作人员说,今年318楼市新政出台的第二天,旁边的万科里金域国际开盘,有一批客户因不符合限购政策退筹,转而寻觅周边二手房房源,但对比后却发现,周边的一些二手房价格综合起来计算比万科新开盘价格还贵。

目前自住投资比例约为7:3

“价格倒挂的现象已经很明显,长沙二手房去年九十月份涨了一波猛的,今年二三月份又涨了一波猛的。初步统计滨江片区的自住投资比例约为7:3。”我爱我家天骄福邸店经理黄乐介绍,当下滨江新城片区除万科将推新品外,没有其它新房推出,二手房房源也比较紧缺,该门店目前只有少量房源挂牌。

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该门店所在的天骄福邸小区,2012年交房,共约700户。去年七八月份时天骄福邸的二手房每平方米价格仅为6000多元,并且这个价位已经横盘五六年,但仅不到一年时间,目前该小区二手房均价已涨至11000元上下。“最近有一套113平米的房子挂牌单价甚至已达到了13000元每平米,在这一波涨价潮中,业主的心理预期也水涨船高。”

去年下半年到今年一季度,该片区多个楼盘都出现了房东临时喊涨违约的状况。

据了解,该门店周边的星蓝湾去年二手房仅为6000元/平米,目前均价已经上万元,万科金域国际目前均价13000元/平米,世茂铂翠湾目前均价12000-13000元/平米,南山雍江汇约13000元/平米,连10多年前的老盘枫林绿洲的二手房均价都涨到了9000多元每平米。

梅溪湖:

基本上没有低于13000元/平米的房源

5月9日中午,潇湘晨报记者以购房者身份来到链家地产位于梅溪湖南岸中海梅溪湖壹号的一家门店,记者在门店外的二手房源展示区看到,一套金茂梅溪湖93.48平米的房源单价为13907元/平米,一套和泓梅溪四季87.7平米的房源单价为15564元/平米,一套达美D6区82.7平米的房源单价13906元/平米,一套梅溪湖壹号115平米的房源单价为13043元/平米。

“梅溪湖的购房者中,有北上深湖南籍返湘客群迫于房价压力回流到长沙的,有全省范围内为孩子买学位房的,有买房以后养老住的,有纯粹投资的,不一而足。”据链家地产梅溪湖壹号门店经理郑博介绍,除开一些楼层低的或者朝向不够好的房子,目前梅溪湖一线的二手房基本上没有低于13000元/平米的房源。“价格高一点的挂牌单价达到了一万五六,就算成交,房东能在总价上少个两三万元就已经很不错了。”

郑博还说,梅溪湖南岸目前已交房的入住率不到20%,但为什么现在金茂梅溪湖和梅溪湖壹号的二手房卖得比较好,因为这两个项目一期的住宅楼层低,只有十几层,而当前开发的房子都是三四十层了,容积率很高,花一万三的单价买新房还不如买二手房,很多刚需买新房是冲着首付低去的。

记者在现场还看到,在上述门店一两百米范围内,已经进驻了链家、我爱我家、新环境等多家中介门店。

分析:房价倒挂助推新房价格


全国范围来看,由于少数城市政府严格管制新盘定价,导致部分新房价格低于真实价,已经频频出现一二手房价倒挂。

易居研究院副院长杨红旭认为,观察这些城市的新盘,已经没参考价值,同时少数新盘热卖,实际上也不代表总体楼市仍然火爆。如果要对某个城市的楼市做个定性判断,必须将二手房市场作为比新房市场更重要的研究对象。目前四个一线城市二手房市场出现分化,不过总体开始盘整、微跌。“长沙与成都,轮动补涨中,形势仍好。”

供给侧偏紧的状态遭遇了需求受政策刺激集中释放,供需矛盾累积到一定程度开始爆发。一位长沙的市场人士透露,因为长沙一手房限价,“甚至出现了有开发商先让员工买房,再通过更名抛向市场的现象,一转手便获利上十万!”另外,像许多城市一样,长沙楼市也面临新增供应急剧缩减、但需求与成交不断放大的基本面,供求关系失衡带来房价的快速上涨。

有业内人士直言,今年以来,受调控影响,长沙开发商推盘意愿低迷,加上一些开发商捂盘惜售、中介哄抬房价等不规范行为,连带二手房市场也量价齐升,不少区域二手房单价远超新房备案价;价格“倒挂”又反过来助推新房价格上涨和惜售,陷入恶性循环。

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尽管限购、限贷、限价、限签等政策齐上阵,但楼市在需求侧的市场化程度实际上已经很高,买房的大部分投资者是家庭,并用其储蓄及低杠杆的银行抵押贷款支付,房价的高低及分布凝聚了包括地段、建筑质量、交通、学校、医院、商业配套等多维度信息。

但在楼市的供给侧,存在严重的结构性问题,包括土地供给、容积率、城市规划与实际人口流动、人口分布、住房需求的多层次错配。

数据

日前,住房和城乡建设部致函湖南省住建厅,称4月份以来,长沙市房地产市场量价波动较大,特别是二手房住宅成交量增长快,需引起高度关注。4月1日-26日,长沙市二手住宅成交面积70.02万平方米,同比增长61.6%,环比增长37.1%;4月日均成交面积2.69万平方米,比2016年日均成交面积高113%。
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