长沙那朵花
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区域大片 | 长沙“睡城”— 金星北

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更多 发布于:2017-05-11 14:45
文/ 老周侃房 微信订阅号 转载请注明

图片:14.jpg



最近的两个事件,把老周的注意力又拉向“金星北”这个版块。这两个事件都与老周曾经十分景仰的地产品牌有关——龙湖。
 
第一件:龙湖湘风原著小区失去长郡月亮岛学校的学区,引发业主维权。而这个“名校”学区,一直是开发商营销宣传的重要卖点。
 
第二件:龙湖湘风原著小区,被业主爆出,4厘米钉子打穿楼层,实测楼盘厚度7.2 — 7.5公分。而按国家建筑规范,现浇楼板厚度不应低于8公分。
 
既熟悉又陌生的朋友,这是老周对金星北的直观感受。8年前,老周作为长沙恒大的首批员工,见证了“明星助阵”、“百万奖品”、“百辆看房车”等恒大特色营销手法,引爆的金星北片区第一名盘“恒大名都”。
 
时光荏苒,原来的“望城县”早成了“望城区”,而在2016年长沙各区的商品房销售排行,“六弟”望城首次反超雨花,成为“老二”。
 
而望城区最重要的板块—金星北,在这波行情里赚得盆满钵满。本土房企润和城实业,更是以66.5万㎡的销售面积,力压万科,成为2016年长沙房企销售面积排名榜的“探花”。
 
 (数据来源克尔瑞)
价格这块,去年9月,这个片区楼盘的均价还在4000左右徘徊,而历经“金九银十”的飙升后,大部分楼盘都在6000+了,价格增长幅度高达50%以上。
 
这个曾经价格“洼地中的洼地”,还频繁“跳水”的片区,究竟是新get何等之“技能”,会引得购房者趋之若鹜,甚至至雨夜排队加价抢房呢?
 
玫瑰园修路与金星北出世
 
2002年,连通岳麓区和望城县的重要交通干道—“金星北路”正式开建,广东玫瑰园房地产公司总投资3亿元,为政府代建该道路。作为回报,前者获得位于岳麓和望城交界处上千亩优质土地。
 
2006年,金星北路全线贯通。10月,玫瑰园首开。同年,南山苏迪亚诺、新地东方明珠、盈峰翠邸、卧龙湾纷纷入驻金星北道路两厢,“金星北”板块由此孕育而生。
 
然而,该板块的“始作俑者”—广东玫瑰园地产,在历经数次“价格血拼”和市场洗涤、5年后(2011年)将项目整体出售给同为广东籍开发商—时代地产,项目也更名为“时代倾城”。始创级开发商的退出,从一个侧面印证了该片区竞争之惨烈。
 
恒大与富基的恩怨情仇
 
2009年五一劳动节,恒大名都开盘,届时恰逢长沙楼市已从08寒冬中苏醒,在政府“四万亿计划”的刺激下,开始飙向另一个高点。恰如其分的时机把握,成熟的产品复制模式,高举高打的营销造势,恒大名都开盘当天号称销售金额为2.5亿(实际为1亿多),算是制造了金星北片区的第一热(销)盘。
 
用当时许家印的话来说,只要恒大想炒,就没有炒不热的片区。包括许老板09年来长沙视察,特地去恒大名都现场指导,这是连恒大长沙首个项目恒大华府都没有的待遇。
 
事实上,为了炒热这个片区,恒大名都的在开盘仪式的花费上,也是投入重金。开盘仪式黎明和李冰冰两位明星的出场费,就花了一百万;开盘抽奖礼品,花了一百万,当时的开盘活动礼仪公司共享礼仪,结算了近70万,光这三项就花了近300万。

时任恒大地产长沙公司董事长魏朝阳,在内部动员会上提出:“没有卖不出的房子,只有卖不出的价格”,对恒大名都的销售信心十足。事实上,这已经是魏朝阳在恒大的第十个年头了。
 
然而仅仅数月后,就恒大赴港交所敲钟不久,魏朝阳带走恒大长沙公司约三分之一的核心员工,另起炉灶,在距离恒大不到800米的地方,COPY出一个“放大版”的恒大名都,定名为“富基世纪公园”。
 
相似度90%+的产品设计,如出一辙的营销模式,特别是带走恒大长沙公司的一大批核心员工(包括掌握恒大核心工程设计图纸及管理经验的中层),让许家印极为震惊和恼怒,于是才有了“恒大状告富基”的戏码。
 
知乎论辩
 
5个月前,老周在知乎有段涉及金星北片区的回答,引发了老周与知乎网友(估计是金星北做房地产的同行)“海浪”进行了一场对“金星北”片区是看好还是看衰的论辩。引发围观网友甚众,留言评论达50余条。
 
归而纳之,网友“海浪”看好金星北的核心理由有如下三点:1、在河西大趋势看涨的前提下,梅溪湖、滨江等高价区域会带动像金星北这样的“价格洼地”。2、金星北大片可供土地,大牌开发商云集,开发商看好后市。3、交通和宜居条件,特别是地铁4号线及高铁西站带来的交通优势。
 
而老周看衰金星北的理由是:1、金星北此轮暴涨,主因是在河西其它片区“一房难求”背景下,被挤压性恐慌需求带动而来,相当于是“捡了个娄子”。2、横亘于望城与岳麓之间的不可开发区域,形成地理上的天然阻挡。
 
3、历史经验表明,金星北和暮云,均属涨时快,跌时猛的不稳定区域,市场供过于求是最大命门。4、一个高铁西站拯救不了一个片区,一条地铁覆盖的也只是地铁口15分钟的区域。
 
又见“绿心”
 
老周在解读南城板块的文章《一颗绿心害死南城,祭那些年我们追过的融城》中提及,在规划伊始,为切合“构建资源集约型环境友好型社会试点”即“两型社会”的宗旨,把长沙、株洲、湘潭三地交汇的区域,设置为“生态绿心”,禁止任何商业开发。
 
这一规划上的重大失误,加上大托机场的限高,直接导致了长株潭一体化融城的步伐十几年的迟滞不前,也葬送了一大批当年挥师南下品牌开发商的热情和憧憬。时过境迁,只见新人笑,哪闻旧人哭。当年雄心勃勃号称投资逾百亿造城的中信新城,早已并入中海。而深耕暮云多年的橘郡,去年就爆出资金链断裂的消息。
 
事实上,在过去城市的演变过程中,地理性因素对片区的发展,起到的往往是决定性作用。譬如长沙,2010年前的河西,发展一直相对比较落后。老长沙一直有“西文东市,南帝北丐”之说,过河难,过河堵,此前一直是制约河西发展的瓶颈所在。
 
甚至包括长沙城东的发展,也一直受制于京广铁路线、高速路、批发市场群的地理阻碍,是即便在2010年后高铁新城概念浮出却并未大热的关键所在。因此长沙主城区长时间的发展,形成了“南北长,东西短”的长条形格局。
 
而金星北片区的关键“命门”之一,要属“谷山”:这段南北长约3.3公里,横跨岳麓区望岳乡、天顶乡和望城区星城镇,总面积约15平方公里的原生山体,政府明确属于“禁止商业开发的生态区域”。
 
而谷山内占地50万㎡的永久性公墓——潇湘陵园,更是许多购房者心存芥蒂的因素之一。
 
根据之前的规划定位,谷山规划为“谷山森林体育公园”,然而在望城区政府的网站里,有区规划局针对网友来信的回复,表示仍尚无建设时间表。
 
学区房陷阱
 
去年金星北片区内的本土明星房企“润和系”,一举拿下全市房企销售排名的第三名和望城区的第一名,印证了“学区房”在房地产营销概念炒作中的“屡试不爽”。据润和紫郡的销售人员透露,该楼盘约七成购房者,都是冲着“长郡月亮岛学校”的学位而来。


而围绕着所谓的“长郡学位”,周边的楼盘包括润和紫郡、润和又一城、三润城、星澜之悦、澳海澜庭、龙湖湘风原著等小区,均在广告的显眼位置标注“长郡学区房”的宣传内容。

据了解,长郡月亮岛学校由润和城出资引进并代建,学校目前共有70个班,包括小学部有50个班,初中部20个班,可提供学位为3000多个,已经远远不能满足周边楼盘的需求。
 
据媒体报道,该校今年小学一年级计划招生700名,而光润和系楼盘报名的业主子女已达到1000人左右,入学名额之紧张,可见一斑。这也难怪像龙湖等其它小区,甚至包括润和系下的润和又一城,都被划掉长郡学区的真正原因。
 
滨水新城的野心
 
老周一直在说,作为购房者,特别是外地购房者,能讲故事的板块,往往深得他们欢心。有故事的女同学,会获得更多的青睐。金星北此番暴涨,未来规划上的“高大上”,毋庸置疑也是购房者纷纷解囊下单的重要前提。
 
2016版的湘江新区发展规划(2016—2025),明确了湘江新区“一主,三副”的空间布局,而北部的高星副中心,由望城高塘岭组团、滨水新城、望城经开区等3个功能区块组成。
 
据规划部门最新公示,望城滨水新城总规划用地50.69平方公里,人口规模31万人。范围包括,南起三汊矶大桥、北至沩水河、东抵湘江、西临雷锋大道和金星大道。定位为国家级湘江新区副中心、长沙产城融合新型城镇示范区、名望之城的城市客厅。
 
交通格局上,除地铁4号线在建,未来规划了10号线。区域内的“金桥”枢纽站,也就是长株潭城铁黄金镇站(河西起点站),是湘江新区唯一的高铁站。届时,渝长厦高铁、长常、长岳、长株潭城铁、西环线城际也在这交汇。
 
国家发改委印发的《湖南湘江新区总体方案》中明确提出,以长沙金桥综合客运枢纽为中心,整合长沙河西综合交通枢纽、长沙货运西站,建成后将成为长沙最大的换乘站。
 
而根据长沙市发改委发布《关于长沙市2017年重大项目投资计划的通知》,湘江新区将有可能解锁“磁悬浮”新技能,而方案就是以金桥枢纽为核心,30分钟至高铁南站和九华高铁站,45分钟到黄花机场。
 
至于金桥枢纽站的具体位置,望城区政府是这么说的:位于黄金大道与规划的望城大道南延线交叉口西南角,距目前正在建设的金桥国际项目北侧的普瑞路直线距离约4公里。
 
但是具体何时动工开建?何时投入运营?这一些都还只是一个未知数。加上渝厦高铁选线本身还存在变数,所以赌一个交通枢纽能改变整个片区,让你被各种看似“高大上”的规划懵逼了,似乎是开发商写手们喜欢干的事情。
 
长沙“睡城”
 
清晨6点半,4号线地铁站里,睡眼惺忪的上班族们,被汹涌的人流“绑架”挤进地铁,半睡半醒中开始了一天的工作。晚上7点,地铁里还挤满了疲倦的人们,每天钟摆式的在近郊和主城区奔波,他们叫“潮汐族”。
 
对于长沙,对于河西,对于湘江新区,对于金星北,长期趋势来看,前景是美好,未来也是可期的,但终究“饭要一口一口吃”!
 
未来三五年内,湘江新区主要精力在发展“一主”核心区—即岳麓区,而南部的坪塘副中心,携大王山国际旅游度假区的高起点、高逼格投入,外加向南与湘潭九华“融城”的动力,似乎无论是在战略高度还是在配套起点上,都要明显高出一筹。
 
以金星北目前过度的住宅体量开发,却忽视了产业配套及基础设施投入的现状,加上与主城区及望城区政府“两头不挨”的尴尬地理位置,2021年前仅一条地铁4号线的规划,悲观的看,五到八年的中期趋势内,金星北难免会沦为名副其实的长沙“睡城”!
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