老周侃房
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租房就能落户长沙?“520新政”最新直播解读

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更多 发布于:2017-05-24 14:23
文 | 老周
免责申明:在官方细则公布之前做所谓的“解读”细则,实际是综合现有信息和个人经验作出的“预判”,这会是一件不容易讨好却容易被打脸的事,且申明老周也没有特殊的信息渠道,所以各位请自行甄别和慎重决策,老周不对由此产生的任何后果负责!

一、“520新政”细则的两个关键问题的解读

(一)新政执行时间点是以“网签”还是“认购”为准?

1.二手房细则已出

来自红网的报道称,这两类情况属“遗留问题”,可按之前政策办理:5月20日之前已成功预约转移登记的(据称有5000余户)、未取得预约单但可提供已签订的购房合同并已支付部分或全部房款证明的。

据房产局工作人员称,现在业务大厅几乎所有的房产办理窗口全部打开,全力办理二手房专业登记业务。而根据细则要求,这两类购房客户需在6月15日之前完成“过户”手续。

图片:16.jpg



而就在昨天,长沙县公布二手房新政细则,执行时间以“网签”为准,但预留变数。长沙县不动产登记中心的工作人员表示,目前所有的二手房交易按照相关说明执行。待市内相关政策解读及实施细则出台后,将参照后调整实施。

2.新房的细则未出

老周在下午得到的最新消息(未经官方证实),引述住建委信息中心工作人员的回复:520之前已认购且提交购房资格审查的客户,仍按原政策执行,而未提交购房资格审查的客户,需按520新政执行。

即便是这样,新政的“误伤值”依旧很大,譬如老周的一位美女同事,520之前认购的江山帝景,但开发商一直没有做“购房资格审查”,因此就属于此被“限购”之列。

预计本周四会出,但老周在520新政当天的解读里面就提到过,以“318新政”后续的“花絮”来判断,90%的可能性,是以“认购”为准。

(二)“两年限售”是以“契税缴纳时间”还是“不动产证登记时间”?

政策原文是“不动产登记时间”。

对于现房和二手房,其实这个两个时间应该是基本一致的。

但对于新房期房而言,过去两者至少相差一年到一年半以上,而现在“两证合一”,开发商合同约定的办证日期,多半在“两年以上”,文字游戏如“XX个工作日”。

所以加上等交房的时间、加上交房后等办证的时间,想再出手至少得4—5年以后的事情,这对炒房客来说,将会是致命的打击。

不过按照国税部门及之前的官方解释,两者如果不一致,以“孰先原则”,哪个早依哪个,当然前提是不动产证到手(需要2年以上的时间,且开发商不拖延)

所以老周个人判断和预测,以“孰先原则”的方式界定“满两年”,将是最有可能的细则内容。

二、关于“迁户规避限购”的四种方式,你需要get到的几个点:

(一)“长望浏宁”可以“租房”落户?

1.源头:

长沙市政府在2015年底发布,2016年1月31日生效的一份官方文件。全文请点击长沙市政府门户网站--,《长沙市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》

http://www.changsha.gov.cn/xxgk/gfxwj/srmzf/201601/t20160104_871074.html

2.求证:

老周和其它同事花了两天时间,就“租赁落户”一事,咨询了包括长沙市公安局、岳麓区公安局、望城区公安局、长沙县公安局,先说结论:确实有政策可依,理论可行,但具体操作和执行存在变数和难点,极有可能会后续出台补充措施。

望城区高塘岭派出所的答复:目前暂时可以,前提是该房屋在房产局有房屋租赁登记备案。不需要提供工作证明或社保,需要提供的资料包括:户主和租户的身份证、户主的户口簿、租赁合同及户主同意其迁入该房屋的书面意见等。如户主不同意,可迁入辖区集体户口。

这里面有两点:

第一,房屋需做租赁登记备案,意味着需要交房屋租赁税。

根据财税〔2008〕24号文件,个人出租住房应缴纳以下税款:1.房产税:租金的4%。2.营业税:3%税率的基础上减半。 3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。4.个人所得税:月租金收入在4000元以下的,按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税。

粗略算下来在10个点左右。

第二,如果户口是迁入户主名下。如果这样就失去了意义,因为买房势必占用家庭购房资格。而迁入所在辖区的集体户口,则要经过社区审核,看是否满额,是否能接收。

长沙县派出所:务工落户的条件如下:1、有合法稳定住所,包括租赁房屋落入三实系统(实有人口、实有房屋、实有单位);2、有长沙地区的工作证明,该证明不一定要劳动合同或社会保险,公司开具的盖有公章的工作证明即可。一般落户在租赁房屋处(要房主书面同意),房主不同意的可落户在派出所集体户头也可落在其亲友处(亲友书面同意)。

但就在今天中午,老周接到反馈的最新消息是,长沙县关于务工落户的业务已暂停,望城区高塘岭派出所户籍科,挤满了咨询的人群。

老周解读:

首先,这个窗口(漏洞)有点大,相当于将520政策“完美”规避了,但政策归政策,执行归执行,想钻政府或政策的空子,只怕是自讨苦头。相信这个漏洞很快会被政府堵上。

其次,“租房”落户这个政策早就有,而且政策制定的本义是鼓励人才引进,鼓励就业,并不是为了给你提供一个买房的工具或跳板,这种政策对落户当地来说没有任何意义,即便后续继续执行,应该也会出台相关细则,比如约定只能在当地买房。

最后,即便是放开,其实也是满足刚需(在长沙工作,只是社保未满一年)的一个窗口,真正对投资客而言,你会放弃当地户口,迁户口来炒房?而且还是在“两年限售”的背景下。

(二)关于“人才引进”落户、“实业投资”落户、购买商业落户的求证

长沙县公安局回复:1、人才引进落户,企事业单位或私企可以向政府提交申请人资料(学历要求硕士及以上,海归、行业精英等),由政府统一组织考试后落户;2、实业投资落户,向工商部门申请注册公司,至少注册一人制公司(有办公地点),注册资金三万元,即可落户(没有缴税额限制);3、购买商业落户,购买商业住宅或商铺即可落户,无面积限制。

岳麓公安分局户籍科回复:1、人才引进落户,需市政府认定的人才统一报名参加考试,先提交申请人资料由政府审核(学历要求不详);2、实业投资落户,向工商部门申请注册公司,由工商局开具登记证明,并提供缴税票据即可落户;3、购买商业落户,购买商业住宅和商铺即可落户,无面积限制。

老周解读:

人才引进门槛较高,一般人企及不到;实业投资,标准也不一样,长沙县的比较容易,而岳麓区必须有缴税票据;购买商业,落户集体户口,目前来看,是比较方便的途径。

但你是不是真的有必要去为买套住宅,而去接盘商铺,增加月供压力不说,你是在帮助长沙市政府去库存啊。

三、关于“买房社保”的若干问题答疑

1.购房条件:必须满12个月社保、中间不能中断,且购房时仍在续交,补交或外地转入参保年限不予承认。

2.可以两地、多地同时购买社保,但不能合并。

3.挂靠公司购买谨防上当:

(1)皮包公司骗取手续费和一次性社保费

(2)无真实工作雇佣关系,社保部门可以取消参保资格。

4.省社保和市社保都可以用吗?

答:只要工作单位在长沙,都是可以的。

5.单独购买医疗保险或养老保险满12个月,能否满足购房资格要求?

答:目前来讲,只要有一项社保,就可以开具社保证明。不排除本周四出台细则后,堵住这个口子。

四、新政后走势预判及购房建议

1.后市走势:下半年全市整体均价小幅下跌:河东主城区抗跌性稍强,大品牌品质好的改善型小区价格坚挺;滨江和梅溪湖的任务是挤泡沫,跌幅在10%左右;金星北、星沙郊区、南三环以南等区域跌幅在20%左右。

2.此番调控在今年年底之前不会放松,有房票的不着急,下半年慢慢挑,改善和投资谨慎入市,不排除下半年有楼盘价格跳水。

3.千万不要因为长沙限购,就把投资目标转移到地州市,像长沙某“万年多头”公众号解读“520新政”是“利大于弊”,还吹嘘常德、岳阳未来房价翻番,会涨到1万4之类言论,虽契合炒房客心理,实则是大放厥词,害人不浅

毫无疑问,省内唯一值得投资的,只有长沙。这是湖南唯一个人口净流入的城市,不要辩论!政府的思路是抽血打造强省会、大长沙!

4.也不要因为住宅限购,就把目标转移到公寓、商铺和写字楼等商业产品。没有万里挑一的眼光,你就是在学雷锋,为祖国接盘!
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