老周侃房
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房价“洼地”—长沙,或于2018爆发!

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更多 发布于:2017-03-28 11:10

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众所周知,对于楼市而言,土地供应就是一张晴雨表。长沙从2011年开始,一直到2014年,土地供应一直保持在600公顷左右的高位,这也直接导致了2014和2015的楼市低迷。

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2016,长沙“痛定思痛”,直接将住宅用地供应计划“腰斩”掉约三分之二,仅剩200公顷。因此,综合长沙对中央调控的“滞后性”,以及已发布的未来三年供应计划来看,假若没有新增的中央调控压力,长沙政府多半会延续这一“控地”的思路,维持房价与供求的稳定态势。

从来就没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。“消极”应对中央调控背后,长沙其实有自己的“苦衷”!

从2016年底开始,按照国土资源部的统一要求,各大城市纷纷发布2017-2019土地供应计划,老周整理了中部五个省会城市的数据,并对比过去三年(2014—2016)的土地供应计划,形成了以下的表格。

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值得注意的三点:

1、武汉的三年3577公顷,应指全市(13个辖区)住宅用地总供应量,而不是市本级(中心城区)的7个辖区,好多媒体有误传。

通过武汉市国土资源局官网,老周查到武汉市本级(中心城区)2015和2016的住宅用地供应计划分别为480.3公顷和371.3公顷,按中心城区供应量在全市供应量的平均占比来推算,此次武汉市本级(中心城区)未来三年的住宅用地供应计划应约为1180公顷,实际上同比还略微下滑。


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2、郑州的未来三年住宅用地供应计划,同比下降幅度最大,其中有一个特殊原因,就是郑州仅2016年一年,住宅用地供应计划高达2449公顷。同时郑州为响应楼市调控,在2016年年底的“主城区追加6000亩供地计划”,更是拉高了实际的土地供应,导致2016主城区住宅用地供应量为2015年的2.3倍。


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3、合肥是中部五个省会城市中,唯一同比大幅度增加土地供应计划的。2016年合肥商品房住宅均价同比增长了31%,毕竟不能光吃肉,不挨打!

再深入对比,选取几个重要参数,在中部五个省会城市的大橫评中,长沙作为中部的经济实力并不弱的城市,房价水平与经济数据严重的不协调。


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【常住人口】,长沙虽没办法与已成功当选“国家中心城市”的武汉、郑州相比,但基本与合肥旗鼓相当,比南昌高出不少。【GDP总量】,2016年前三季度,长沙GDP总量达6720.32亿元,仅次于武汉屈居第二,甚至比郑州还高,是合肥的1.6倍,是南昌的2倍多。【人均GDP】,长沙更是优势明显,以人均9.31万元高居中部榜首。【人均工资】,长沙比南昌要高,基本与合肥及郑州处于同一水平。

然并卵,2016长沙还是以7336元/㎡的商品房(包括住宅和商业,指全市,不是内六区)均价,毫无悬念的在中部省会城市里垫底,甚至低于2016年1-11月份全国商品房成交均价7546元/㎡。10%左右的房价增幅则基本与全国平均增幅持平。

所以,如果从供求关系来讲,偏紧的土地供应,强劲的经济增速与不俗的购买力,未来三年,长沙房价上涨的动力似乎很足,但我们不要忘记,楼市同时也是一个不折不扣的“政策市”。

比如最近某大炮就“PIAPIA自己打脸”了:

去年12月份,大炮在一次内部讲话里,提出“因为政府只关注需求侧调控,因此2017房价会涨得比这一轮更猛!”。然而,据媒体报道今年1月,任大炮在钜派投资的一次演讲里,又说“现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样,没人敢说。”

作为老共产党员的大炮,怎么现在才明白,这个时候房价哪是什么经济问题,分明就是一个政治问题!

另外我们也要理性的看待“用地供应计划”,毕竟“计划赶不上变化”:譬如郑州的“6000亩计划”。而实际上大部分城市的供地计划里,都有一句“具体每年的供地计划需根据市场实际情况进行编制和调整”的话。顺应政策变化而调整土地供应,才是正解。

最近一则新闻,各省召开的两会,纷纷把“房子是用来住的,而不是用来炒的”写进政府报告,且调低2017GDP增速目标,比如湖南从8.5%左右调低至8%,这实际就是为2017的楼市行情定下基调:2017,地方政府不得“放松调控思想”,得“勒紧腰带”,尝试如何摆脱土地财政和对房地产的过分依赖,从实体经济中找突破口。

但是作为普通购房者,调控之手下,黑天鹅起舞时,正是出手买房良机:楼市终究要回归市场,作为房价洼地的长沙楼市,本身房价与经济水平脱节。老周认为:随着政府土地供应的“理性”缩紧,随着2017年全国两会的结束以及中央行政调控的减弱,长沙楼市或将迎来2018年的爆发点。
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