老周侃房
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买房,这五种心态不纠正,就真的杯具了!

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更多 发布于:2017-03-30 11:28
文 | 老周

昨天老周在【老周侃房】微信群里和大家侃“房事”,有朋友说,如果梅溪湖降到8千,肯定又会被疯抢。。。我告诉他错了:假若届时梅溪湖跌至均价8千,就没人敢买了;反倒假若梅溪湖价格飙升至1万5,不难想象又将是一番怎样壮烈的抢房画面~

人性就这样:追涨杀跌,事后英雄(想当初我要是买了某某房子,现在赚大发了。。。),是大多数人都克服不了的通病!

均价已跌至8千,你就想着会不会跌到7千,毕竟长沙2014和15年,均价一直在6500徘徊,所以均价7千挺合理的呀。

而如果价格飙到1万5,恐慌心态外加财富效应,会诱使或迫使你,哪怕倾其家当乃至不惜举债,也要抢得一房。刚需者心慌再等就买房不起,唯恐被这个时代遗弃;改善投资者则心忧家庭资产贬值,同样被阶层挤出局。


图片:11.jpg


正如老周一再强调的,长沙的这波疯牛行情,主因是“一线及周边城市的溢出效应和财富效应下,恐慌性及投资性购房需求的拉动”。

而眼下,长沙正处在调控的敏感期,10月份开始的中央主导的全国性密集调控,到12月底以一句“房子是用来住的,不是用来炒的”的盖棺定论,给这波行情画上一个ending。

而从近期开盘的几个项目(合能、星澜汇、保利天禧)情况来看,长沙楼市虽一直是后知后觉,但实际也走到了分叉路口:首先是开盘价格比预期的要低,更重要的变化是,购房群体开始变化,外地客户明显减少,且开盘的成绩说不上好。

此时此刻,对于大多数买房人而言,是“买”还是“等”?是一道貌似没有标准答案的选择题:现在不买怕错过良机,8、9月份的行情特么太吓人了!怕再错过就追悔莫及;现在买吧又怕是个顶,迷迷糊糊就光荣成为祖国优秀接盘手。

尤其是当群里某些“大神”或“老司机”,搬出国际经济学、人口社会学、房价轮回说和政治阴谋论等观点,来佐证“房价必跌”或“房价必涨”,小白们的心里就真的就开始“方”了!

除去“房价涨跌”牵动购房人紧绷的神经之外,老周归纳了以下几种购房心态的“误区”,请自觉对号入座,就近就医,不要放弃治疗。

1、“一次性到位”

买房,对于绝大多数家庭来说,是人生最贵的一次商品消费,很多人要举全家之力甚至借外债,来支付购房首付款项,因此很多人想着买房,一方面得考虑今后的居家需求。比如父母同住甚至岳父母同住、公共交通配套、小孩看病和读书、日常购物消费。

而另一方面,对于现在的刚需主力、崇尚自由和追求个性的85后和90后而言,一定要求有自己的独立空间和享乐空间:比如不封闭的观景阳台、步入式的衣帽间、独立SOHO工作室或游戏室,这些又无形中增加了面积预算。

于是在房价高企的背景之下,既要地段好,又要面积够,本身预算就不足的苦逼刚需族,要么选择四处举债提高首付预算,要么利用贷款杠杆(低首付或0首付),从此背负承重的还贷压力,日子过的紧巴巴的,成为活脱脱的“房奴”。

其实在老周看来,对于首次置业的年轻人,选择公共交通便利的地段,买一套总价相对偏低的小户型,作为过渡性居住,等工作年限提升,收入水平提高,再将首套房置换作为改善新房的首付,不失为一种好的方式。

一套房子虽然有70年产权,但从实际经验来看,5—8年,是大多数家庭换房的时间周期。所谓的“一次性到位”,着实是不可取的。

2、“二手房比新房便宜”

因为最近有网友在微信群也讨论,近期准备买一套二手房,第一点理由是“二手房比新房便宜”;第二点是二手房是现房,眼见为实,而新房交房时猫腻太多,怕出现质量问题。

第二点理由老周表示认同。但是第一点“二手房比新房便宜”,这得区分情况:在楼市和房价平稳的前提下,正常的二手房是会比新房便宜。

但是目前楼市正处于调控周期,政府对新房予以“行政限价”,而二手房基本不受限制。加之二手房本身的滞后性,“涨跌”都会滞后于新房,因此目前实际的情况是“新房和二手房价格倒挂”,所以现在买二手房,实在是不明智之选。

3、“开发商都是骗子”

这是原来网上流传的一个段子:

今天我在路上看到一条鱼,到底是捡还是不捡?

捡起一看,还是一条活鱼,回家油炸可好吃了。有想了想,有鱼又要油,还要厨房,还要找个媳妇来做。媳妇一定有娘,又多了个丈母娘!要娶她姑娘,一定开条件:要房、要车、要钱……我恍然大悟,赶紧把鱼扔了。

现在房价跌的这么厉害,肯定是开发商扔的!我的妈呀,差点上当!

上上周位于望城区的润和又一城开盘,一个网友在微信群问老周:这次开发商居然还准备了看房车,专门接送看房和买房客户,待遇这么好,这里面是不是有猫腻啊?!

老周一口老血忍住没有喷出,于是用了上面的这个段子回复了他。。。

其实在买房这个事情上,老周建议还是大家得和开发商,特别是与直接打交道的置业顾问保持良好的互动关系。

尤其对初次置业的小白来说,置业顾问的指导很重要:好的房源推荐、促销活动及优惠争取、后续更快捷和有利的购房手续办理。更不用说万一后期要退房或退定,如果关系闹僵,更加不好处理。

因此老周建议,必要的时候适当的给予置业顾问一点小恩小惠,可以省去好多纠葛和烦心事。人心和人情,在中国的国情下大体都是适用的。

记住一点:要相信自己的判断,而不是跟着舆论人云亦云。

4、“投资要选价格便宜的,才有升值空间”

其实这个道理,股市和楼市都是相通的:股市中往往越便宜的股票越垃圾,越没升值潜力,搞不好哪天变ST再往后就退市了。楼市虽不能完全套用这一理论,但有些情况是很相似的。

前段时间有个网友咨询老周,几年前在望城区龙湖高尔夫附近的米地亚家园入手一套洋房,当时看中的就是价格便宜,可如今长沙楼市整体水涨船高,而这个小区的二手房均价居然还不到5000块,几年下来年均涨幅不到5%。

年均不到5%的升值,意味着离平均线还差一大截,对于房产投资而言,是极其失败的!

对于在长沙投资商品房住宅,在区域选择的问题上,老周的大体建议有两点:

NO.1:资金预算相对充裕,但要求低风险、稳定回报:选择老城区或规划已落实到位的区域,譬如河东的老城区(二手房居多),以及河西的滨江新城等区域。

这两个区域的共同特点是地段优越、公共交通及商业配套齐全,居家生活比较便利。而且即便在楼市下行时,抗跌能力较强。更最重要一点是,出租方便,且租金价格OK,能获取比较不错且稳定的租金回报。

NO.2:资金预算不高,属于家庭的第三套及以上购房,风险承受能力较强:这类投资客户,主要的目标是在五年左右时间里,博一个相对较高的升值空间,应尽量选择有规划、但政策未落地的新兴潜力区域。

譬如老周一直“吹捧”的大王山,即在“一江两岸”的城市中轴大格局之中,又占尽“湘江新区”及“河西长株潭融城”的战略高地,虽规划落实有待时日,但从目前的形势来看,未来可期。

5、“买房区域选择跟着政策走,准没错!”

这也是买房人容易犯的一个误区:一般意义上来说,买房跟着“政府”和“政策”走,大体是对的。楼市既是一个“资金市”,也是一个“政策市”,不论是在土地供应、信贷政策、城市规划等方方面面,都离不开政策的指引。

长沙2013和2014的天量土地供应,直接导致了2014和2015的天量商品房库存,也使得长沙的“价格洼地”,一直保持在6500左右徘徊。而梅溪湖国际新城从一片荒废鱼塘里神奇崛起,更是离不开政策的大手笔投入。

但具体问题要具体分析:有时跟着政策走,也未必都可行的:2002年在长沙举行的第五届城运会,造就了一个“体育新城”,却坑了一波“先行者”难以为继。直到2009年高铁拉动,“体育新城”变身“高铁新城”,片区才重新焕发生机。

更不用提空喊了十多年的“长株潭融城”,除了“造”就了一颗“绿心”,象征性的统一0731区号,开通了一条“有胜于无”的长株潭公交,其它基本毫无建树。可就是这样一个“融城”的梦,引得无数开发商在南城开疆扩土,攻营拔寨,不料政府画风一转,跑河西去了。空留一地鸡毛的开发商和购房者,目瞪口呆!

所以,老周的建议是:不要被表面高大上的政策和规划忽悠,具体还是得冷静看规划落实情况、以及规划本身的可行性与发展前景。要知道,对一个城市而言,只要城市在拓展,只要政府会换届,就没有永恒不变的热点,也没有永恒不变的政策。
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