老周侃房
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买房选择“等额本息”还是“等额本金”

楼主#
更多 发布于:2017-04-17 11:17
简单的讲,货币是有时间价值的。由于货币超发和通胀的背景下,人民币的实际购买力是在下降的,现在的100元,一年以后可能只有95元。而银行贷款就是把未来的钱提前预支,代价是是贷款利息。
 
所以,现行4.9的利率下,同样的100万30年期贷款,为何“等额本金”与“等额本息”的利息综合相差惊人的12万?!

通货膨胀率有很多算法,m2和GDP关系,工资和实际购买力,货币流通速度等,中国这十年印钱印到疯了绝对是事实,综合国内几个有良心的经济学家计算结果,大概在13%左右。
 
保守估计,年均10%以上的通胀率是跑不掉的。简单的说,现在的100元钱,一年之后实际只有90元。而存款利息五年期4.55,这下知道为何银行存钱是在“亏本”了吧?所以,贷款的越多、时间越长,几乎是不二的选择。

图片:12.jpg



因此,在中国目前通货膨胀的大背景下,以货币的时间价值角度去考虑,“借钱时间更长”的“等额本息”更能抵抗货币超发和购买力贬值带来的家庭资产被稀释的风险。

对于一般普通家庭购房,“等额本息”前期还款压力小,更能充分利用货币的时间价值和机会成本,所以是更优的选择!
 
那“等额本金”应该用在什么地方呢?
 
老周认为,有四类人适合用“等额本金”:一是对首付比例较高的购房者;二是短期内有计划“再购房”或“小换大”改善置换的购房者;第三类是还款能力较强,同时不希望太折腾,没有理财意识的购房者;最后一类是短线投资炒房者。
 
有朋友此时肯定会异议,这里所有的前提是基于“低利率 + 高通胀”,假若利率提高至7以上,同时货币开始“通缩”,上述所有的结论皆可推翻。
 
道理是没错,但是核心是:这种几率是很小,即便如果有,也是一个缓慢和逐渐的过程。而核心的核心是:贷款变全款可以,但全款变贷款,这个过程不可逆!
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JueranJueran
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沙发#
发布于:2017-04-17 11:33
分析的不错,老周侃房看来功底蛮深
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君的小主角
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板凳#
发布于:2017-04-17 12:50
老周的帖子真不错
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游客

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