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为什么借名买房的实际产权人总是败诉

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更多 发布于:2017-04-17 12:40
原文出自:周争锋律师,转载请注明。

最近写了几篇关于借名买房方面的文章,媒体刊登了我的部分观点,陆陆续续接到了不少借名买房纠纷的咨询,不少实际产权人一审败诉,有的是法院裁定不予受理,有的是用实际产权人的证据不足以证明双方构成借名关系驳回诉讼。

今天就再聊下借名购房有关诉讼方面的技术性问题。

一、借名协议的法律效力,一般认定是合法有效。

现在的通说是认为借名协议合法有效,相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规,认为借名协议违反调控政策属于无效协议的法律依据不足。理由是“政策调控希从宏观着手,从调控总量上看,政策目的并没有落空,其对调控对象的限制从A转移至B身上,将A和B 看做一个整体,调控总量并未减损,并未侵犯公共利益或国家利益。”详见《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。


图片:12.jpg


我个人认为借名买房的代持协议,谈不上损害社会公共利益,房产始终登记在有购房资格的一方名下,对社会整体的购房对象在数量没有任何实际影响,允许实际产权人在有购房资格后变更登记,没有损害社会整体限购目标,这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题。从整体上看,没有对限购政策形成冲击,实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记,房子还是始终登记在有购房资格的人名下,限购的对象和数量没有变更。而规避信贷政策,规避的是首付款的支付比例和利率水平,而银行不能代表国家或者社会公共利益。

当然借名购买经济适用房等政策性住房,也就是借名购买对购买人有特定人身属性要求的房屋,因为这类政策性住房对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序,双方的借名协议一般会被认为损害社会公共利益而无效。

二、实际产权人提出确权诉讼时需要提供证据证明双方之间对房屋产权的归属已有约定,登记产权人只是个被借名的登记产权人。

借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系,但是没有证据证明双方有关于所有权归属问题的约定,借名人主张房屋确权或要求登记权利人协助办理房屋登记过户手续的,难以获得法院的支持,但是有权另行主张出资债权。

很多人在没有取得双方存在房屋所有权约定的情况下,贸然提出确权诉讼,导致不能举证证明双方对争议的房产所有权有明确约定,因证据不足败诉。

举一个很简单的例子,你为了买房,从其他人处借了一笔钱,该借款人就不能在房价上涨的时候要求房产归他所有。你比如为了做生意从银行贷了一大笔款,然后用部分银行贷款购买了一套房产,房价上涨后,银行就不能基于你曾经向他借款的这一事实,主张你购买的房产归他所有。

这就要求,双方在一开始就要签订明确具体的借名协议,约定房产的归属情况,避免以后举证存在困难,在没有书面约定的情况下,要提供相应的录音、短信或微信等证据补证双方真实存在借名购房的法律关系,在完全没有任何证据证明双方存在借名关系的情况下贸然提出诉讼,败诉不足为奇。

只提供出资证明的证据,可以是借贷关系,也可以是赠与关系,但是和房产的所有归属问题没有必然联系。

三、房产被查封后实际产权人再依据借名协议提起确权诉讼存在被驳回的法律风险。

近年来越来越多的法院开始对借名购房给与否定性的评价,认为规避政策的法律风险应该由实际产权人承担,不能把不利的法律风险让基于相信物权公示公信原则的第三人承担,目前这一观点在法院系统越来越占上风。

你比如,登记产权人瞒着实际产权人出售房产,收取购房者定金或大额的购房款后逃之夭夭,因为违约被买家依法申请予以查封,此时如果支持实际产权人确权的诉讼请求,买房人基于物权公示公信原则而进行的买卖合同,风险处于完全不可控的状态,而这个完全不可控的状态是因为实际产权人规避政策造成的物权登记权利人不符。

今天为什么要说查封后实际产权人的诉讼权利会得不到有效的保护,主要是最近碰到多起案件,法院均是因为房产已经被其他人查封,用各种理由驳回实际产权人的确权诉讼。北京市高院更是在其指导意见中明确,对已经被他人查封的借名确权诉讼不予支持。实际上这种情况是摆在法官面前的价值判断题,可以支持实际产权人的诉讼请求也可以驳回,两种判罚均没有错。

在如此不利的情况下,实际上打确权诉讼,不如按照房屋买卖合同的诉讼路径进行继续履行诉讼。按一房多卖的游戏规则,实际产权人在已经占有的情况下,做为买受人诉讼继续履行反而更容易解套,第三人的查封此时也没有意义了,买受人已经支付大部分购房款,并且买受人已经实际居住,依据《执行异议复议规定》,第三人的查封可以被化为无形。

《执行异议复议规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记

对于已经到了执行阶段被查封的房产,单独另案提出确权诉讼,存在被直接裁定驳回起诉的诉讼风险。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条现在各地法院均是要求,在进入执行程序以后,此种情况只能到执行机构通过提出执行异议之诉来处理。

说了这么多就是告诉大家,对待查封房屋的确权诉讼上,各个法院作法是不一样的,法官的自由裁量权很大,对借名买房在维权时碰到房产已经被人查封时可能存在的风险要有充分的认识,结果并非很乐观。提醒下各位实际产权人在发现问题后要争取第一时间作为第一查封人锁定房产,最大限度的维护自身的合法权益。

下面是上海高院对已查封房屋的确权诉讼的处理办法。

审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼,审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。

倾向性意见认为:法院在审理房屋确权诉讼时,应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况,发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的,应从程序上驳回当事人的确权诉请,引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。(来自上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见2015)

四、房屋确权判决作为民事确认之诉,不具有执行力,只提出确权请求,胜诉后权利人也不能向法院申请执行。依据法律规定,权利人可以依据生效判决直接去房产登记部门要求变更登记,但是实际上,房屋登记部门通常不受理只有确权判决的登记申请,需要当事人通过另案提起行政诉讼解决。这就要求在提起房产确认之诉的时候,要顺便提出要求借名登记人协助实际权利人办理变更登记的诉讼请求,赋予判决书执行力,争取在一个案件中一次性解决问题。

五、依据借名关系提出的确权诉讼,实际产权人需要符合相应的购房政策,不符合购房政策,则诉讼请求不会被支持,因为在实际产权人没有购房资格的情况下支持了其确权诉讼请求,就等于变相废了政府的限购政策。因为不知道这一点,不少人的诉讼费算是白扔了。
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